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Le bail commercial : définition et caractéristiques
Le bail commercial est un contrat de location entre un bailleur (propriétaire) et un preneur (locataire) pour l’exploitation d’un local à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Souvent appelé bail 3-6-9, il engage les parties sur une durée minimale de neuf ans, avec possibilité pour le locataire de résilier à la fin de chaque période triennale. Ce type de contrat offre une stabilité au locataire tout en permettant au propriétaire de fixer des conditions conformes à la loi.
Bien qu’un bail écrit ne soit pas légalement obligatoire, il est vivement recommandé de le formaliser par écrit pour faciliter la résolution d’éventuels litiges.
Documents à fournir par le locataire
Avant la signature, le bailleur cherchera à vérifier l’identité, le statut juridique et la solvabilité du locataire. Un dossier complet facilitera les négociations.
Justificatifs d’identité et de statut juridique
- Pièce d’identité en cours de validité du gérant principal
- Statuts de la société (ou projet de statuts)
- Extrait K ou Kbis récent (moins de 3 mois) pour les entreprises existantes
Justificatifs de solvabilité
- Derniers bilans comptables pour les entreprises existantes
- Bilan prévisionnel ou business plan pour les créations d’entreprise
- Éventuellement, justificatifs personnels du dirigeant (relevés d’imposition, fiches de paie) s’il se porte caution
Le bailleur ne peut exiger qu’un seul document valide par catégorie pour protéger la vie privée du locataire.
Documents pour la caution
Si une caution solidaire est demandée, des documents supplémentaires seront nécessaires :
- RIB de la caution
- Justificatifs de revenus de la caution (fiches de paie, avis d’imposition)
Documents à fournir par le bailleur
Le locataire doit s’assurer de l’authenticité du propriétaire et de la légitimité du local mis en location.
Justificatifs d’identité du propriétaire
- Carte d’identité ou passeport pour les personnes physiques
- Extrait Kbis récent ou statuts pour les personnes morales (SCI, SAS)
Titre de propriété et affectation
- Titre de propriété ou attestation notariée
- Règlement de copropriété (si applicable) pour vérifier la compatibilité de l’activité prévue
Diagnostics et informations sur les charges
- Diagnostics obligatoires (performance énergétique, état parasitaire, etc.)
- Détail de la répartition des charges locatives
- Information sur les travaux éventuels à prévoir
Conseils pratiques pour la constitution du dossier
Préparer un dossier clair et complet
- Structurer les documents de manière logique
- Mettre en avant les statuts et l’extrait Kbis
- Joindre un bilan prévisionnel cohérent pour les créations d’entreprise
- Inclure les bilans comptables des années précédentes si disponibles
Vérifier la cohérence du bail
Assurez-vous que le bail précise :
- La destination exacte des lieux
- Le loyer de base et son indexation
- La durée du bail et les conditions de résiliation
- La répartition détaillée des charges et travaux
Anticiper la cession ou la sous-location
La cession de bail est généralement autorisée lors de la vente d’un fonds de commerce, mais la sous-location nécessite l’accord explicite du bailleur. Vérifiez ces points dans le contrat.
En suivant ces recommandations et en rassemblant tous les documents nécessaires, vous vous assurez une signature de bail commercial dans les meilleures conditions. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel du droit pour toute question spécifique.
